La transmission d’un bien immobilier à ses héritiers peut engendrer des droits de succession parfois lourds. Cependant, il existe des solutions pour optimiser cette transmission et alléger la fiscalité. Découvrez dans cet article les différentes stratégies à mettre en place pour éviter ou réduire les droits de succession sur un bien immobilier.
1. Anticiper avec la donation
La donation est une solution efficace pour anticiper la transmission d’un bien immobilier et ainsi réduire les droits de succession. En effet, chaque parent peut donner à chacun de ses enfants, tous les 15 ans, jusqu’à 100 000 € sans impôts. Au-delà de ce montant, des droits de donation seront dus selon un barème progressif en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire.
Exemple : Un couple ayant deux enfants souhaite transmettre un bien immobilier d’une valeur de 200 000 €. Ils peuvent donner à chacun de leurs enfants 100 000 € sans impôts, soit la totalité du bien.
2. Adopter le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété (droit d’usage et d’habitation) et l’usufruit (droit de percevoir les revenus) d’un bien immobilier. Cette technique permet aux parents usufruitiers de conserver l’usage du bien jusqu’à leur décès et aux enfants nus-propriétaires de ne pas payer de droits de succession sur la valeur de l’usufruit.
À noter que la valeur de l’usufruit est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier et représente un pourcentage du bien.
3. Profiter des abattements fiscaux
Les droits de succession sont calculés après déduction d’un abattement sur la part de chaque héritier. Cet abattement varie en fonction du lien de parenté :
- Pour les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants : 100 000 €
- Pour les frères et sœurs : 15 932 €
- Pour les neveux et nièces : 7 967 €
De plus, certains héritiers peuvent bénéficier d’exonérations spécifiques, notamment les personnes handicapées ou les conjoints survivants.
4. Souscrire une assurance-vie
L’assurance-vie est un outil intéressant pour transmettre un capital à ses héritiers en franchise d’impôt. En effet, chaque bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 152 500 € sans impôts (tous contrats confondus) si les versements ont été effectués avant les 70 ans du souscripteur. Au-delà, le montant est imposable à hauteur de 20 % jusqu’à 700 000 € puis à 31,25 %.
Ainsi, il est possible d’utiliser l’assurance-vie pour financer les droits de succession sur un bien immobilier.
5. Opter pour la SCI familiale
La Société Civile Immobilière (SCI) familiale permet de détenir un bien immobilier à plusieurs et de faciliter sa transmission. En effet, chaque associé possède des parts sociales qu’il peut céder ou donner à ses héritiers en bénéficiant des abattements fiscaux en vigueur.
De plus, la SCI familiale offre une certaine souplesse dans la gestion du bien et permet d’éviter les blocages liés à l’indivision.
En mettant en place ces stratégies, il est possible d’éviter ou de réduire considérablement les droits de succession sur un bien immobilier. Il est donc essentiel d’anticiper cette transmission et de se faire accompagner par un professionnel pour choisir la solution la mieux adaptée à sa situation patrimoniale.