Face aux risques d’impayés de loyers, les propriétaires bailleurs cherchent à se protéger et à garantir leurs revenus locatifs. Pour cela, deux solutions s’offrent à eux : l’assurance loyers impayés (ALI) et la caution. Les deux dispositifs ont leurs avantages et inconvénients. Dans cet article, nous vous aiderons à mieux comprendre ces mécanismes et à choisir celui qui convient le mieux à votre situation.
Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés, également appelée garantie des loyers impayés (GLI), est une assurance souscrite par le propriétaire pour se prémunir contre les risques d’impayés de loyers de la part de son locataire. Elle couvre généralement non seulement les loyers impayés, mais aussi les charges et les taxes récupérables, ainsi que les éventuelles dégradations causées par le locataire.
Cette assurance est facultative, mais elle peut être intéressante dans certains cas, notamment lorsque le propriétaire ne dispose pas d’une caution solide pour garantir le paiement des loyers. Le coût de cette assurance varie en fonction des garanties choisies et du montant du loyer, mais il oscille généralement entre 2% et 4% du montant annuel des loyers.
Qu’est-ce que la caution ?
La caution est une personne physique (généralement un proche du locataire) ou morale (une entreprise ou une organisation) qui s’engage à payer les loyers et les charges en cas de défaillance du locataire. La caution doit disposer de revenus suffisants pour couvrir les sommes dues en cas d’impayés.
La caution est souvent demandée par les propriétaires, notamment lorsque le locataire présente un profil jugé « à risque » (étudiant, jeune actif, personne sans emploi…). Cependant, elle n’est pas toujours considérée comme une garantie suffisante, car en cas de défaillance de la caution elle-même, le propriétaire se retrouve sans recours pour récupérer les sommes impayées.
Assurance loyers impayés ou caution : quelles différences et comment choisir ?
Les principales différences entre l’assurance loyers impayés et la caution résident dans leur coût, leur niveau de garantie et leur simplicité de mise en place.
Tout d’abord, l’ALI a un coût direct pour le propriétaire puisqu’il doit payer la prime d’assurance. En revanche, la caution ne lui coûte rien. Néanmoins, il est important de noter que depuis la loi ALUR de 2014, il est interdit de cumuler une assurance loyers impayés avec une caution pour un même logement sauf dans le cas où le locataire est étudiant ou apprenti.
Ensuite, l’ALI offre généralement une protection plus large que la caution. En effet, en plus des loyers impayés, elle couvre souvent les dégradations causées par le locataire et peut même inclure une assistance juridique en cas de litige. De plus, l’assurance prend en charge les démarches de recouvrement des sommes dues, ce qui peut représenter un gain de temps et d’énergie considérable pour le propriétaire.
Enfin, il est généralement plus simple et rapide de souscrire une assurance loyers impayés que de trouver une caution solide. De nombreux contrats d’assurance peuvent être souscrits en ligne en quelques minutes seulement, tandis que la recherche d’une caution peut s’avérer longue et fastidieuse.
Pour choisir entre l’assurance loyers impayés et la caution, il convient donc de prendre en compte vos besoins spécifiques en tant que propriétaire bailleur. Si vous recherchez une protection maximale et êtes prêt à payer pour cela, l’ALI peut être une option intéressante. En revanche, si vous préférez ne pas supporter de coûts supplémentaires et que vous disposez d’une caution solide, cette dernière peut être suffisante.
Exemples de situations où l’assurance loyers impayés ou la caution peut être préférable
Il existe des situations où l’une ou l’autre des solutions semble plus adaptée. Par exemple :
- Un propriétaire loue un appartement à un étudiant sans revenus fixes : dans ce cas, il peut être judicieux de demander une caution (parent ou autre proche) et éventuellement souscrire une assurance loyers impayés en complément, comme le permet la loi ALUR.
- Un propriétaire loue un bien à un locataire disposant de revenus stables et solides, mais sans caution : il peut alors être intéressant de souscrire une assurance loyers impayés pour se protéger contre les risques d’impayés.
En conclusion, l’assurance loyers impayés et la caution sont deux dispositifs permettant de garantir les revenus locatifs des propriétaires bailleurs. Chaque solution présente ses avantages et inconvénients, et le choix doit être fait en fonction des besoins spécifiques de chaque situation. Il est important de bien se renseigner et de comparer les offres avant de prendre une décision.