Face à la crise du logement et à la hausse des loyers dans certaines grandes villes françaises, l’encadrement des loyers fait débat. Après Paris, Lille et d’autres agglomérations, Marseille pourrait-elle être concernée par cette mesure ? Quels en seraient les enjeux et les conséquences pour les locataires et les propriétaires ? Cet article se propose de faire le point sur la situation immobilière de la cité phocéenne et d’analyser les perspectives offertes par un éventuel encadrement des loyers.
Contexte : la situation du marché immobilier marseillais
Depuis plusieurs années, Marseille connaît une importante augmentation des prix de l’immobilier. Selon les dernières données publiées par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP), le prix moyen du mètre carré pour un appartement à Marseille a augmenté de près de 30% entre 2000 et 2020. Cette hausse s’explique en partie par la pénurie de logements disponibles, notamment dans le centre-ville.
Cette situation a des conséquences directes sur les loyers, qui ont également connu une augmentation significative. Toujours selon l’OLAP, le loyer moyen mensuel pour un appartement à Marseille est passé de 10,75 €/m² en 2010 à 12,31 €/m² en 2020. Cette hausse est particulièrement marquée pour les petites surfaces, très prisées des étudiants et des jeunes actifs. Ainsi, le loyer moyen d’un studio est passé de 12,50 €/m² en 2010 à 14,27 €/m² en 2020.
Le dispositif d’encadrement des loyers : fonctionnement et bénéfices attendus
L’encadrement des loyers est une mesure qui vise à limiter la hausse des loyers dans les zones où la demande est supérieure à l’offre. Concrètement, il s’agit de fixer un plafond pour chaque type de logement, en fonction de sa localisation et de ses caractéristiques (surface, nombre de pièces, etc.). Les propriétaires ne peuvent alors pas fixer un loyer supérieur à ce plafond lorsqu’ils mettent leur bien en location.
Ce dispositif a plusieurs objectifs :
- Réguler le marché locatif et éviter les abus de certains propriétaires qui pratiquent des loyers excessifs ;
- Permettre aux ménages modestes d’accéder plus facilement à un logement décent et abordable ;
- Favoriser la mixité sociale en incitant les propriétaires à louer leurs biens à des locataires aux revenus plus variés.
L’encadrement des loyers est déjà en vigueur dans plusieurs villes françaises, comme Paris et Lille. Dans ces villes, la mesure semble avoir eu un impact positif sur la modération des loyers. Selon une étude réalisée par l’OLAP en 2019, les loyers parisiens ont augmenté de 0,5% en moyenne entre 2018 et 2019, contre 1% en moyenne sur l’ensemble du territoire.
Les enjeux d’un encadrement des loyers à Marseille
L’encadrement des loyers pourrait être une réponse à la hausse des loyers constatée à Marseille ces dernières années. En limitant les loyers, cette mesure permettrait de faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes et de lutter contre la gentrification du centre-ville.
Cependant, certains acteurs du secteur immobilier craignent que cette mesure n’ait des effets pervers. En effet, si l’encadrement des loyers peut inciter les propriétaires à pratiquer des loyers plus modérés, il pourrait également freiner l’investissement locatif et donc la construction de nouveaux logements. Or, c’est bien la pénurie de logements qui est à l’origine de la hausse des prix à Marseille.
De plus, certains experts estiment que l’encadrement des loyers ne suffira pas à résoudre la crise du logement dans la cité phocéenne. D’autres mesures pourraient être nécessaires, comme la réhabilitation du parc immobilier existant ou le développement de logements sociaux.
Conclusion : vers un encadrement des loyers à Marseille ?
Pour l’instant, aucune décision n’a été prise concernant la mise en place d’un encadrement des loyers à Marseille. Toutefois, face aux difficultés rencontrées par les ménages pour se loger et à la pression de l’opinion publique, il est possible que cette mesure soit envisagée à court ou moyen terme. Si tel était le cas, il faudrait veiller à ce que l’encadrement des loyers s’accompagne d’autres mesures pour répondre aux enjeux du marché immobilier marseillais.
Marseille pourrait donc suivre l’exemple de Paris et Lille en mettant en place un encadrement des loyers. Néanmoins, les spécificités du marché immobilier local devront être prises en compte pour que cette mesure soit efficace et ne produise pas d’effets indésirables sur la construction de logements ou l’investissement locatif.