Le contrat de bail réel solidaire (BRS) est une solution innovante pour faciliter l’accès à la propriété et favoriser la mixité sociale. Mais comment fonctionne ce dispositif sur le long terme ? Décryptage.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est un dispositif issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, dont les décrets d’application sont parus en février 2017. Il permet à des ménages sous plafonds de ressources d’accéder à la propriété à moindre coût, grâce à un mécanisme de dissociation entre le foncier et le bâti. Concrètement, l’acquéreur devient propriétaire des murs, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS), qui en concède l’usage via un bail réel solidaire.
Ce dispositif présente plusieurs avantages pour les ménages concernés :
- Un prix d’achat inférieur au marché, puisque seuls les murs sont achetés ;
- Un accès facilité au crédit immobilier, grâce à une garantie apportée par l’OFS ;
- Une sécurisation du parcours résidentiel, avec la possibilité de revendre ou de transmettre le logement selon des conditions encadrées.
La durée du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est conclu pour une durée minimale de 18 ans, pouvant aller jusqu’à 99 ans. Cette longue durée permet de garantir la pérennité du dispositif et sa vocation sociale, en évitant les effets spéculatifs. Elle offre également une certaine stabilité aux occupants, qui disposent d’un droit de jouissance du terrain à long terme.
Toutefois, cette durée peut susciter des interrogations quant à l’évolution du dispositif sur le long terme : que se passe-t-il en cas de revente ou de transmission du logement ? Comment sont fixés les loyers du terrain ? Quelle est la responsabilité de l’OFS ? Autant de questions auxquelles nous allons tenter d’apporter des éléments de réponse.
La revente et la transmission du logement
Le propriétaire d’un logement acquis en bail réel solidaire dispose d’un droit de revente, mais celui-ci est encadré afin de préserver la vocation sociale du dispositif. Ainsi, en cas de revente, le prix doit respecter un plafond fixé par l’OFS, qui tient compte notamment des travaux réalisés et des évolutions du marché immobilier local. Par ailleurs, l’acquéreur doit remplir les conditions de ressources pour bénéficier du dispositif BRS.
En ce qui concerne la transmission, le logement peut être légué ou donné selon les règles du droit commun, à condition que le bénéficiaire respecte également les conditions de ressources. Si ce n’est pas le cas, l’OFS peut proposer une solution alternative, comme la reprise du logement en échange d’un autre bien.
La fixation des loyers du terrain
Le loyer du terrain, appelé aussi redevance d’occupation, est fixé par l’OFS en fonction des charges et des services qu’il assure (entretien des espaces verts, gestion de la copropriété…). Il doit permettre de couvrir les coûts de gestion et d’entretien, tout en restant compatible avec les capacités financières des ménages concernés.
Ce loyer est généralement indexé sur un indice de référence, comme l’indice de révision des loyers (IRL), afin de tenir compte de l’évolution du coût de la vie. Il est également révisable lors du renouvellement du bail, dans la limite d’une variation annuelle maximale fixée par décret.
La responsabilité de l’OFS
L’OFS joue un rôle central dans le dispositif de bail réel solidaire, puisqu’il assure la gestion et la pérennité du foncier dissocié. À ce titre, il a plusieurs responsabilités :
- Gérer et entretenir les terrains qu’il détient ;
- Garantir le respect des conditions d’accès au dispositif (plafonds de ressources, prix de revente…) ;
- Accompagner les propriétaires dans la gestion de leur logement (conseils, médiation en cas de litige…) ;
- Favoriser la mixité sociale et le renouvellement urbain, en veillant à la diversité des publics et des projets.
En conclusion, le bail réel solidaire est un dispositif innovant qui permet d’offrir une solution pérenne et accessible aux ménages modestes souhaitant accéder à la propriété. La durée du bail, la revente encadrée et la responsabilité de l’OFS sont autant de garanties pour assurer le succès de ce modèle sur le long terme.